首先，要看房贷利率是统一下调，还是局部下调。如今房贷利率的定价，是在贷款市场报价利率的基础上加点形成的。贷款市场报价利率相当于基准利率，每个月会公布一次。如果贷款市场报价利率下调，那么房贷利率基本上也统一下调。
如果房贷利率统一下调，那么以前的房贷利率也是有下调的机会的。不过，即便是能下调，也不会马上就下调。
因为对于存量房贷来说，房贷利率一般是一年调整一次，如果上一年的房贷利率下调的了，需要到下一年才能享受到房贷利率下调的好处，下调的幅度按上一年的贷款市场报价利率的累计下调幅度计算。
比如上一年的贷款报价利率如果下调了三次，从4.9%降到了4.6%，那么原来的房贷利率下一年就能下调0.3%。
而如果房贷利率下调并非是因为贷款报价利率的下调引起的，而只是某些地区或某些银行自行下调的，那就跟原有的房贷没什么关系了，房贷利率不会下调。
其次，就是看个人的房贷是什么房贷。即便是贷款市场报价利率引起的房贷利率下调，对于原有的房贷来说，也不是所有的利率都会跟着下调。
能跟随房贷利率下调的存量房贷，只能是商业贷款，公积金贷款是不能有这个待遇的。因为公积金贷款的利率并不是以贷款市场报价利率加点的方式形成的，所以贷款市场报价利率的下调也就跟它没什么关系了。
另外，商业贷款中，如果贷款利率跟银行签的是固定利率，那么在贷款市场报价利率下调之后也是不能享受利率下调的好处的。
如果商贷利率上调，对于已经购买的房产来说，其贷款利率确实会有所变化。这是因为商贷利率通常与市场基准利率挂钩。当国家提高基准利率时，整个市场的贷款利率通常会随之上升，因此房贷利率也会相应增加，这对已经购房的人来说会产生影响。
然而，具体的贷款利率变动取决于购房时的合同条款。如果选择的是固定利率，那么在基准利率调整的情况下，贷款利率将维持原状，不会随着基准利率的变化而变动2。而对于浮动利率的贷款，则有一个重定价周期（通常是每年一次），在该周期内，贷款利率会根据最新的LPR（贷款市场报价利率）加上约定的基点数来确定，从而反映市场利率的变化。
综上所述，如果商贷利率上调，已经购买房产的人的贷款利率可能会随之上升，具体情况取决于购房时签订的贷款合同的类型。
商贷利率以市场利率为基准，通常比公积金贷款利率高。尽管商业银行为吸引客户而推出折扣优惠，但仍难以降至公积金水平。
因为公积金贷款利率比市场利率低，且政府对其有一定补贴，商业银行需要稳定收益并考虑资金成本，因此有较难降到公积金水平。