开发商未售出的房屋面积不属于专有面积。
专有面积指的是业主独立拥有及使用的建筑面积，由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。如果开发商在出售房屋时，将未售出的房屋面积单独标注，并明确其属于专有面积，那么这部分面积可以被视为专有面积。但是，如果未售出的房屋面积没有被单独标注或者没有明确说明其属于专有面积，那么这部分面积就不属于专有面积，而是属于开发商的共有面积。
不能的
有些开发商为了套取现金，会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了个“时间差”。但是，如果开发商未能如期解押还款，购房人就无法办理网签，一旦开发商资金出现问题，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将遭受损失。