1、土地性质不同

在土地性质上，这三类产权的房子就不一样——

70年产权：主要用于民用住宅。

50年产权：主要是工业用建筑、综合类用地。

40年产权：主要用于商业、旅游、娱乐。

2、房屋价格不同

由于三类土地性质不同，开发商拿地成本也不一样，70年产权拿地成本较高，其次是50年的，较好是40年的，对应的房价就是70年>50年>40年。

即使是同一区域的房子，40年和50年产权的房子价格也大概只是70年产权房子七八成，前两类房子的价格优势最为明显，也因此受到很多资金有限人群的青睐。

3、使用贷款情况不同

40年和50年产权房子不能使用公积金贷款，商业贷款首付和利率比例要高很多，首付至少是50%。



即使是商业贷款也未必能申请，以北京为例，去年出台限制政策，规定商住房不能申请贷款。

而70年产权的房子可以申请公积金贷款、商业贷款，优先用公积金贷款的话还能享受更低的首付和利率。

4、生活成本不同

然后就是水电、燃气等生活成本，40年和50年的都按照商业用房标准收取，比70年产权的多交更多费用，可能70年产权房子一度电费只要几毛钱，商业用房就要贵几倍，日常生活花费更高。

5、落户情况不同

70年产权的房子是住宅属性，可以落户，但是40年和50年是商业办公属性，不能落户，如果为了孩子落户上学，就要认清这点。

6、风险性不同

最后就是风险性问题，40年和50年产权房子较大的不确定性就是政策风险，一旦政策限制商业用房不能改成商住房，或者禁止商业住房申请贷款，对于已经买商住房或者准备买商住房的人来说都是非常不利的。

北京就是较好的例子，去年商业用房被禁止改成住宅销售，已经住进去的以后想转手卖掉，必须找到能全款买的买家，商住房的变现能力被大大削弱。



其实仔细研究不难发现，当初选择买40年或者50年产权房子的人，很多都是看中了其较低的价格，以及不受限购政策限制。

☞因此商住房的购买者主要有两类人：

一是刚毕业没多久，手里资金有限或者没有获得购房资格的刚需族，打算先买个商住房先过度一下，以后再卖掉换成普通住房。

二是投资客，买了商住房出租出去获得租金收益，或者未来看准时机卖掉变现。

海南买房的时候还是得基于自己的实际需求，弄清楚不同产权房子的区别，毕竟各地对于商住房的态度有差异，要格外留意政策风险。