宅基地的确不是祖业,是集体资产。
土地分为集体所有制土地和国有土地,农村宅基地是集体所有制土地的一部分,因此,宅基地的所有权不属于农民。
宅基地不动产权证是依据宅基地管理法颁发的土地证书，证明了持有人对宅基地的所有权。如果不同的宅基地主持有的宅基地不动产权证具备相同权利性质，且土地性质相同、不违反法律规定的情况下，是可以进行互换的。但是需要在权属变更登记程序正常进行的情况下进行，遵循权属转移的法律程序和规定。同时，根据有关规定，宅基地不动产权证不得用于抵押、转让等活动，因此需要在法律规定的范围内使用。
宅基地不经过测绘，通常不可以办理规划许可证。因为宅基地的测绘是办理规划许可证的重要前置条件之一，其目的是为了确定宅基地的准确位置和范围，以及是否符合相关规划和政策要求。
在宅基地申请规划许可证的过程中，申请人需要提交包括宅基地测绘报告在内的相关材料，以证明其所申请的宅基地符合规划要求。如果宅基地未经测绘，就无法确定其位置和范围，也就无法判断其是否符合规划要求，因此也就无法办理规划许可证。
此外，宅基地的测绘还可以为后续的规划和建设提供基础数据支持，有助于保障宅基地的合理利用和城乡规划的顺利实施。
因此，建议在申请宅基地规划许可证前，先进行宅基地测绘，以确保申请的顺利进行。如有疑问，建议咨询当地相关部门或专业人士，以获取更详细的信息和指导。