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做个委托公证，受托人找你信得过的人，以后要过户就算找不见原因房主都没有关系，有受托人就行了
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做个声明公证，声明房主已经把房卖给了你，银行按揭余款是由你付的，如果房主反悔要赔偿多少钱。 可能有的公证处不做这样的公证，那在买卖合同上写明也行
房屋买卖委托书可以用于向房管局委托办理房屋买卖手续，但具体要看当地房管局的规定和要求。一般来说，该委托书需要包含卖方、买方的基本信息、房屋的基本情况和价格等内容，由双方签字确认后生效。但需要注意的是，委托书并不是唯一必须的材料，还需要提供其他必要的证件和资料，具体要根据当地规定来办理。
房屋买卖有违建过户，责任应该由卖方承担。卖方在房屋买卖中应当如实告知房屋产权、使用权等情况，如果房屋存在违建问题，卖方需要在签订买卖合同前将此情况告知买方。否则，就构成了卖方的虚假陈述，应承担相应的法律责任。
买方在购买房屋时，也应当注意核实房屋的产权状况和存在的法律问题，有必要的话可以请专业人士上门查验，确保自己的权益得到保障。